最近两年，全国各地，包括烟台在内都推出了“二手房带押过户”政策，为很多卖房人和购房者节省了金钱和时间。如今，这一模式也即将延伸至一手房市场。

日前，烟台市自然资源和规划局联合烟台市住房和城乡建设局、国家金融监督管理总局烟台监管分局联合下发《关于开展“一手现房带押过户”的通知》，在已开展存量二手房“带押过户”的基础上，再推出一手现房“带押过户”新的业务模式。

《通知》指出，全市范围内已办理新建商品房首次登记的持证商品房（即一手现房），在已设立抵押权的前提下，进行房屋带押销售和购房合同网签备案后，当事人可向不动产登记机构申请办理新建商品房“带押过户”业务。

对一手现房存有“一户一抵”或“批量抵押”情形的，可按《关于进一步优化办理模式全面推广存量房“带押过户”的通知》（烟自然资规字〔2022〕152号）相关规定，根据买卖双方实际需求和银行业务要求，从四种“带押过户”模式中选一办理。如需设立资金中间监管账号，可首选公证监管账户。

通过多模式选择，切实维护各方合法权益，确保交易安全。

什么是带押过户？

“带押过户”业务是指买方申请住房公积金贷款用于购买贷款未结清、抵押未解除的存量房，卖方无需先行还贷，由公证机构、住房公积金管理机构及其受托银行、不动产登记机构协同联办，完成提存资金监管、住房公积金贷款审批、存量房转移和抵押登记、住房公积金贷款发放、清偿卖方贷款并解除抵押等手续，以实现不动产登记和抵押贷款的无缝衔接。

通俗点来说就是，对于上市交易、存在抵押的房产，无需提前还清贷款、无需垫付资金以解除抵押，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。

推行“二手房带押过户”政策，一方面可以缩短交易周期、节省“过桥资金”成本，对于买卖双方来说都是既省钱又省时间。

同时也能盘活房屋市场。政策有助于加快换房需求入市，对提升新房交易量有所助力，会促进新市民购买二手房及在该城市扎根落户，可进一步促进房地产市场良性循环。

一手房带押过户，有什么好处？

一般情况下，房企在建工程和现房都处于抵押状态，一手房交易过户时要求房企对需要过户的期房或现房先行解压，解压完成之后可办理交易过户的相关业务。

具体来说，“一手房带押过户”是指期房或现房在交易过户过程中，可以跳过房企的解压环节，在抵押状态下直接办理过户业务。

通过推行存量房带押过户、一手现房带押过户和房地产用地带押过户，将有效促进全市房屋和土地二级市场流通转让，有利于缓解开发商的资金压力，助推全市经济社会高质量发展。

“带押过户”四种模式

01买卖双方在同一银行贷款的

模式一

买卖双方达成意向签订合同——买方申请贷款，银行依据买卖合同进行贷款审核，审核通过后与买方签订抵押贷款协议——买卖双方与银行签订协议，授权银行设立中间监管账户——买方首付款转入中间监管账户后，协议方共同向登记机构提交“三合一”登记申请——登记机构审核登簿，一小时内完成转移登记、新抵押权的设立以及原抵押登记注销——银行发放贷款到中间监管账户，并通过中间监管账户优先清偿原贷款，剩余资金转卖方指定账户后解除账户监管。具备条件的银行，也可直接变更贷款额度、期限、借款人等内容，通过转移登记与抵押权变更登记并案办理的方式，实现“带押过户”。

模式二

买卖双方达成意向签订合同——买方向银行提交贷款申请——贷款审批通过并签订抵押贷款协议后，银行及买卖双方等签订协议：买卖双方承诺知晓原贷款未结清，同意转移过户后房产仍将为卖方贷款承担抵押担保责任，并授权银行设立中间监管账户；卖方授权转让价款转入监管账户，并承诺优先偿还原贷款银行贷款，剩余资金再划转卖方指定账户，同时授权原贷款银行单方注销原抵押权登记；买方及时将首付款转入中间监管账户——银行出具同意“带押过户”证明，买卖双方和贷款银行等协议方共同到不动产登记机构，合并办理“带押转移登记”及“新抵押权设立”登记——登记机构审核登簿后，发放权属证书和抵押登记证明——银行一个工作日内放款到中间监管账户，根据授权优先偿还原贷款后将剩余资金转入卖方指定账户——银行线上申请原抵押权注销登记。原抵押权的注销登记可与“带押转移登记”及“新抵押权设立”登记并案办理。

02买卖双方跨行贷款的

模式三

买卖双方、新原贷款银行签订协议，明确权责：买卖双方承诺知晓原贷款未结清，同意转移过户后房产仍将为卖方贷款承担抵押担保责任，同时授权新贷款银行设立中间监管账户或通过公证机构资金提存账户（以下统称监管账户），卖方授权转让价款转入监管账户，并承诺优先偿还原贷款银行贷款，剩余资金再划转卖方指定账户，同时授权原贷款银行单方注销原抵押权登记，买方及时将首付款转入监管账户；原贷款银行出具同意办理“带押过户”的证明，同时承诺在结清贷款的同时，及时线上申请抵押权注销登记；新贷款银行应承诺相关登记完成后一个工作日内放款到监管账户：采用银行中间监管账户的，由贷款银行通过监管账户优先偿还原贷款银行贷款后，将剩余款项转入卖方指定账户；采用公证机构资金提存账户的，新贷款银行应及时将贷款发放至资金提存账户，相关登记完成后由公证机构根据各方应得价款进行分账。交易未成功的，由新贷款银行或公证机构及时将监管账户款项原路退还。

流程：买卖双方达成意向签订合同——买方向新贷款银行申请贷款——贷款审批通过并签订抵押贷款协议后，新原贷款银行、买卖双方签订协议，并向登记机构申请存量房转移和抵押的“双预告登记”，新贷款银行同时提交预抵转本登记授权——登记机构审核登簿后，发放预告登记证明——新贷款银行根据抵押预告登记证明发放贷款到监管帐户——原贷款银行出具同意“带押过户”证明，买卖双方提交转移登记申请结合之前提交的预转本登记申请——登记机构审核登簿，完成转移登记及新抵押权的设立，发放权属证书和抵押登记证明——新贷款银行一个工作日内放款到监管账户，资金监管机构一个工作日内优先偿还原贷款后将剩余资金转入卖方指定账户——原贷款银行线上申请注销抵押登记，登记机构一小时内办结。

模式四

新贷款银行依据买卖协议进行审批，审批通过后与买方签订抵押贷款协议，同时买卖双方及新、原贷款银行签订协议，明确各方权责（承诺内容同模式三），登记机构并案办理“带押转移登记”及“新抵押权设立”登记，做到“一次申请、即时办结”。

流程：买卖双方达成意向签订合同——买方向新贷款银行申请贷款——贷款审批通过并签订抵押贷款协议后，新原贷款银行及买卖双方签订协议——原贷款银行出具同意“带押过户”证明，买卖双方和新贷款银行共同到不动产登记机构，同步申请办理“带押转移”登记以及“新抵押权设立”登记——登记机构一小时内完成审核登簿，发放登记证明——新贷款银行一个工作日内放款到监管账户，监管帐户按授权优先偿还原贷款后将剩余资金转入卖方指定账户——原贷款银行线上申请办理原抵押权注销登记，登记机构一小时内办结。